Informe Jurídico.
Moratoria en arrendamiento de locales
El nuevo RDL 15/20, de 21 de Abril, introduce la posibilidad de aplazar la renta por parte de pymes y autónomos en sus contratos de arrendamiento de local o de industria, tanto para grandes tenedores como para propietarios de un solo local, con la diferencia de que para los primeros, para grandes tenedores, resulta de obligado acatamiento si el arrendatario solicita la moratoria, lo que no ocurre con el propietario no gran tenedor que precisa necesariamente un acuerdo entre las partes.
Así las cosas, el arrendatario podrá solicitar la moratoria en el pago de la renta, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/20 – vence el día 23 de Mayo de 2020-, siempre que no haya alcanzado ya un acuerdo con el arrendador, y durante el tiempo que dure el Estado de Alarma, sin que puedan superarse cuatro mensualidades.
Dicho aplazamiento, que no devengará intereses, lo satisfará el arrendatario en el plazo de dos años mediante el fraccionamiento de las cuotas aplazadas. Por otro lado, previo acuerdo de las partes, se podrá disponer de la fianza para el pago de rentas, con el compromiso por parte del arrendatario de reponer el importe dispuesto en el plazo de un año, o en el tiempo que reste de vigencia del contrato cuando dicho plazo sea inferior.
Pues bien, tanto el autónomo –en situación del alta el día 14 de Marzo de 2019- como las pymes – si no supera los límites del Art.º 257.1. LSC-, deberán de cumplir y acreditar el arrendador las siguientes circunstancias:
1º) Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de los efectos del COVID-19, justificando tal circunstancia por medio del oportuno certificado expedido por la Agencia Tributaria.
2º) Si la actividad no se hubiese visto suspendida, deberá acreditar, mediante declaración responsable incorporando la documentación contable oportuna, la disminución de su facturación del mes natural anterior al que se solicite el aplazamiento en, al menos, el 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Como se ha dicho, la nueva normativa, que entró ayer en vigor, es de obligado cumplimiento para arrendadores grandes tenedores y se antoja, en mi opinión, de dudosa legalidad. A nadie escapa que la Declaración del Estado de Alarma debe, en todo caso, asegurar o afianzar el imperio de la Ley, y el Poder Judicial ha de servir como garante último de la legalidad, protegiendo y tutelando los derechos fundamentales de todos los ciudadanos, de arrendatarios y también de propietarios. Cuando tales derechos pueden verse comprometidos –supuestos como la reducción de rentas en contratos de alquiler de viviendas, ocupación de viviendas privadas por víctimas de violencia de género….-, con apoyo en fines públicos o sociales, nada lo justifica si se hace sin atender a la dimensión social de la propiedad privada y a los principios establecidos e intereses tutelados por la Constitución.
Jesús Puertas. Socio de Interforo Abogados, a 24 de abril de 2020.