La devastadora crisis sanitaria y el confinamiento que estamos viviendo están teniendo gran repercusión en el tráfico económico privado, y, lógicamente, en los contratos de arrendamiento suscritos entre particulares. 

En relación con los contratos de arrendamiento distintos del de vivienda el R.D.L. 11/2020 no contiene ninguna previsión legal, pero un hecho imprevisible e inevitable, como es la actual pandemia, puede provocar el incumplimiento de una de las partes, concretamente cuando al arrendatario no le es posible cumplir con el abono de la renta. Si ello ocurre, el problema que entonces se plantea es determinar jurídicamente quién debe de soportar la contingencia de un incumplimiento no culpable si hay un riesgo sobrevenido. Y tampoco la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla nada al respecto porque rige la regla de que hay que estar a lo pactado -pacta sunt servanda-. Así las cosas, el arrendador de un local de negocio no estaría en principio obligado a rebajar o condonar la renta al arrendatario cuando a éste no le sea posible cumplir con el contrato por caso fortuito o fuerza mayor. 

Sin embargo, este principio de que los pactos se han de cumplir puede también tener limitaciones en algunos supuestos, y es nuestro Tribunal Supremo quien ha establecido que podrían darse en circunstancias imprevisibles que pudieran impedir por sí mismas la prestación, pero exclusivamente como remedio excepcional e interpretándolo de manera restrictiva y con fundamento en la buena fe contractual. 

En mi opinión la situación de epidemia actual es un acontecimiento absolutamente imprevisible para las partes, pero eso no debiera de bastar para aplicar los efectos modificativos del caso fortuito. Y porque cuando un Gobierno impone una suspensión de las rentas al arrendador -como ha hecho ya en el caso de las viviendas que luego veremos- estaría vulnerando el Derecho de Propiedad, pues de no existir “justiprecio” la constitucionalidad de la medida es muy discutible. Otra cosa hubiere sido si se establecieran incentivos fiscales para que el propietario acepte voluntariamente una suspensión o condonación, cuestión ésta que ni ha ocurrido ni tampoco se espera que vaya a ocurrir. Porque entre otras cosas el arrendatario sigue ostentando el poder y posesión del local, aunque por las circunstancias dichas no pueda rentabilizarlo. 

No se contempla en nuestro ordenamiento jurídico la imposibilidad sobrevenida liberatoria para las deudas de pago en dinero, por lo que tampoco cabría a mi juicio la exoneración del deudor con invocación de la estilada doctrina de la Cláusula “Rebus sic stantibus”. Y no parece que existan fundamentos sólidos para considerar que dicha cláusula pueda dar solución a la infinidad de procedimientos judiciales que se avecinan. Es posible que la razón aconseje buscar un equilibrio entre las partes, un entendimiento entre el arrendador y el arrendatario mientras dure el estado de alarma impuesto por el R.D. 463/2020. En consecuencia, en aquellos supuestos en los que no sea posible cumplir con las obligaciones contractuales, y no se haya alcanzado un acuerdo entre ambas partes, serían entonces los Tribunales quienes determinen las consecuencias de esos incumplimientos. 

Por otro lado, respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, el R.D.L. 11/2020 sí ha impuesto, entre otras, medidas de moratoria o condonación de parte de la renta en los casos de vulneración económica o social previstos en dicha norma, con entrada en vigor el día 2 de abril de 2020, y que sintéticamente se pasan a comentar. 

i) Se establece la suspensión de los desahucios y de los lanzamientos para los arrendatarios que acrediten ante el Juzgado encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica. 

El plazo máximo de suspensión será de seis meses computado desde la entrada en vigor del R.D.L. 11/2020, de 31 de marzo. De este modo, la suspensión del acto de lanzamiento o del procedimiento no podrá extenderse más allá del día 1 de octubre de 2020. Si el Letrado de la Administración de Justicia entiende acreditado que el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, la suspensión tendrá carácter retroactivo a la fecha en que se produjo dicha situación, por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. 

ii) En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyo término cumple durante el estado de alarma, se contempla la posibilidad de prórroga extraordinaria de seis meses cuando el plazo mínimo o su prórroga venza entre el 2 de abril de 2020 y los dos meses desde la finalización del estado de alarma. Sin embargo, para solicitar dicha prórroga no es necesario que concurra la situación de vulnerabilidad. 

La prórroga extraordinaria deberá ser solicitada por el arrendatario y el arrendador está obligado a aceptarla, salvo que las partes acuerden de mutuo acuerdo fijar otros términos y condiciones. 

y iii) Aplazamiento o reducción del “50%” de la renta, a instancia del arrendatario, formulada durante el presente mes de abril, cuya aceptación es potestativa para el arrendador- quien dispondrá de siete días laborables para contestar. Cuando el arrendador sea entidad pública o tenedor de más de 10 inmuebles urbanos o más de 1.500 mt2, el aplazamiento o la reducción, una de las dos será obligatoria. Por su parte, el arrendatario ha de hallarse en situación de vulnerabilidad, lo cual precisa una situación de fragilidad económica sobrevenida directamente relacionada con los efectos negativos del estado de alarma-paro, ERTE, reducción jornada …-, y, si fuera empresario, que haya sufrido pérdida sustancial de ingresos; todo ello en plena observancia de los siguientes requisitos de imperativa aplicación: 

1º) Que los ingresos de la unidad familiar no superen los siguientes límites, en relación con el indicador público de la renta de efectos múltiples mensual -IPREM-. 

1.1. Tres veces el Iprem -1.613,52 €-, con un incremento del 0,1% - 53,78 €- por cada hijo o mayor de 65 años, y del 0,15% -80,67 €- en caso de unidad familiar monoparental. 

1.2. El límite se amplía a cuatro veces el Iprem -2.151,36 €- en supuestos de discapacidad física igual o superior al 33% y a cinco veces el Iprem -2.689,20 €- en caso de discapacidad intelectual igual o superior al 33% o física o sensorial del 65% o enfermedad grave que incapacite para la actividad laboral. 

y 2º) Que la renta del alquiler, más gastos y suministros - electricidad, gas, calefacción, agua, teléfono y Comunidad de Propietarios-resulte igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar. 

El arrendatario, para justificar la situación de vulnerabilidad, deberá adjuntar a su solicitud, en el plazo de 1 mes desde el día 2 de abril de 2020, los documentos acreditativos de su situación y que, a título enunciativo, se pasan a detallar: 

1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones. 

2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria sobre la base de la declaración de cese de actividad. 

3. Respecto del número de personas que habitan en la vivienda habitual, deberán aportar el libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho; certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia a los seis meses anteriores; así como, en su caso, la declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral. 

4. Respecto de la titularidad de bienes, precisará una nota simple del servicio de índices de los Registros de la Propiedad de España de todos los miembros de la unidad familiar. 

5. Por último, una declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el RDL. 

En el supuesto de que por el arrendador se opte por la moratoria o aplazamiento de la renta que deba de abonar el arrendatario, se aplicará ésta de manera automática sin que puedan superarse cuatro mensualidades, reintegrables mediante fraccionamientos en el pago durante, al menos, tres años y contemplándose en este supuesto líneas de avales o ayudas públicas directas para el pago de rentas. 

Y como ya se ha comentado, es posible que el Gobierno no haya advertido que los Artºs. 38 y 33 de la Constitución Española, establecen el derecho a la libertad de empresa y también a la propiedad privada y que , en este caso, en su apartado tercero, dispone que “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos, sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”. Esperemos que una vez finalizado el presente estado de alarma sean entonces los Tribunales de Justicia quienes pongan un poco de orden a todo este galimatías. 

Jesús Puertas. Socio de Interforo Abogados, a 7 de abril de 2020.